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抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?

时间:2014-02-10 14:40:20  来源:  作者:  

  市民李先生咨询:我在市区有一处房产因为贷款办理了抵押登记手续,请问我的该所房产我能够进行出租吗?如果我出租了租赁合同有效吗?我需要事先告诉承租人该房屋已经租赁的情况吗?

    河北杰大律师事务所陈立强律师解答:

    抵押权与出租权是房屋所有权人的权利,房屋所有权人将已抵押房屋出租的,租赁合同有效,但租赁权不能对抗抵押权。

  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力,抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在,租赁关系对于受让人无约束力。

同时应当注意,出租人与承租人之间的租赁合同有效,由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的,承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

因此建议您在出租该房屋的时候以书面形式告知承租人,这样将来抵押权人实现抵押权的时候您不需要对承租人承担赔偿责任。

陈立强律师咨询电话:13831544521

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