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违法建筑租赁合同无效后占有利益的处理

时间:2013-03-20 21:28:08  来源:中国法院网  作者:王维永  

[裁判要旨]

  违法建筑租赁合同被判无效后,出租人可以按照《物权法》关于占有的规定,就该房屋的占有利益再行起诉,不构成重复诉讼。

  [案情]

  原告田庆聪于1987年取得农村建房用地许可证,但未取得建设工程规划许可证等权证,于1987年建房,2006年10月26日将房出租给被告张启刚经营“金筷子美食店”。合同约定:租期自2006年10月12日起至2014年10月12日止,年租金6050元。2008年12月27日双方又签补充协议,约定:将2007年房租6050元调整为8600元,直至合同到期止。2009年田庆聪以出租房系违法建筑要求收回,发生纠纷,张启刚诉至法院请求确认租赁合同有效并继续履行,一审法院判决确认合同无效,驳回张启刚诉讼请求,张不服上诉,二审法院于2010年8月12日判决驳回上诉,维持原判。原告田庆聪于同年10月25日以主张占有利益为由诉至法院,请求判令被告张启刚返还房屋,并按原合同约定租金标准给付房屋占有使用费。被告张启刚以原告此诉为重复诉讼、原告未取得房产权不是适格主体、前案已申请市高院再审、本案应中止审理为理由提出抗辩。

  [裁判]

  重庆市奉节县人民法院审理认为,本案属于合同纠纷,本案的给付之诉与前案的确认之诉不属于重复诉讼;本案作为合同纠纷属于《合同法》调整范围,而《合同法》对无效合同的处理原则即是合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还,故原告田庆聪具备返还财产请求权的适格主体,被告应当将租赁房归还原告,并应当按照原租赁合同约定的租金标准给付原告的房屋占有使用费;前案确认之诉已经终审发生法律效力,即使被告已申请重庆高院再审,只能说明被告有申请再审的事实,但不能证明已进入再审,且本院至今尚未接到再审法院中止审理的裁定或再审终结的判决,故其主张本案中止审理的理由不成立。至于被告张启刚因房屋租赁无效而产生的损失,因其未在本案中提出反诉并提供证据,双方可以自行协商解决或另案提起诉讼。依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、《民法通则》第五条、《合同法》第五十八条、最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一,被告张启刚返还原告田庆聪房屋,限本判决生效后一个月内交付;二,被告张启刚按23元/天支付原告田庆聪房屋占有使用费,限本判决生效后一个月内付清。

  宣判后,双方均未上诉,判决已发生法律效力。

  [评析]

  一、本案不构成重复诉讼

  禁止重复诉讼的含义在于,不得就判决、裁定已发生法律效力的案件再行起诉和审判,义同“一事不再理原则”。本案表面看同一租赁合同进行两次起诉和判决,但前者为确认(合同效力)之诉,后者为给付(返还)之诉,前案由承租人请求确认租赁合同有效而起诉,被判决确认合同无效;后案则是出租人在合同无效情形下为主张占有利益要求给付占用费而起诉。因此,前案解决法律效力,后案解决具体利益诉求,故不构成重复诉讼。

  二、出租人可以主张违法建房的占有利益

  这一问题涉及两个方面:一是,依照《物权法》对占有的规定,占有为一种事实状态,占有人是否享有占有的权利不影响占有的成立,即使是无权占有亦应受法律保护。因此,出租人未取得违法建筑的所有权,但不影响其对违法建筑享有的占有利益,即房屋的返还和占有使用费的给付。占有使用费的计算标准采原合同约定的租金标准是合理的,因该标准明确无争议,利于法院判断掌握并可排除其他异议,被告不上诉也表明接受这一标准。二是依照无效合同的处理原则,承租人应当返还无效合同取得的财产,包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获的占有利益。因此,本案被告以原告未取得出租房所有权即不享有本案诉讼主体资格的抗辩理由不能成立,判决不予采纳是正确的。

  三、本案不应中止审理

  在租赁合同效力确认之诉中,张启刚居于原告资格不服一审判决而上诉,二审法院于2010年8月12日作出终审判决,驳回上诉,维持原判,按照我国两审终审的诉讼体制,二审法院的判决即为终审判决,一经送达即行生效。而当终身判决生效两个多月后的2010年10月25日,奉节法院受理原告田庆聪的给付(返还)之诉,该案的审理并不存在程序上的障碍。即使终审判决生效后张启刚已向重庆市高级法院申请再审,即使高院已经裁定再审,仅是启动再审程序,也仅表示原判可能有错或者可能改判,但在原判未经再审判决撤销之前,无条件中止其效力有违既判力原理。因此,本案中被告张启刚以其已申请再审、本案应当中止审理的理由不能成立。

  (作者单位:重庆市奉节县人民法院)

来源:中国法院网
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