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开发商在商品房交付过程中的4大义务

时间:2014-02-13 14:52:35  来源:  作者:  

  义务一:将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人
  根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

  将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人包含两层含义:

  1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房,这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。

  目前来说,《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件,但总的来说,这些规定尚不够具体明确,实践中,对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。

  开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房,合同约定的交付使用条件一般包括:商品房的面积、户型、尺寸、朝向;商品房的装饰、装修、设备标准;上下水、电、燃气、暖气等;小区道路、绿化、会所等配套设施,上述各项均应具备交付使用条件。

  2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。

  开发商未能按期交付的,应根据合同约定承担违约责任;超过合同约定的期限,开发商仍不能交付商品房的,购房人还有权解除合同。

  义务二:向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据
  1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。

  根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条工程竣工验收工作,由建设单位(开发商)负责组织实施。

  根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,开发商应当自竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后,向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。

  从以上规定可知,商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》,也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说,后者为政府建设行政主管部门出具,其公信力更强。

  若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》,则开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。

  2.开发商交付商品房时,还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。

  依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

  对于期房来说,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的,商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异,商品房交付时,开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算;另外,物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。

  义务三:向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
  根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

  开发商交付房屋时,若未向购房人提供上述两项文件的,购房人有权拒绝接收此房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

  义务四:通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋
  开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》,书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容:办理入住手续的时间、地点;购房人需携带的文件、资料;购房人需交纳费用的说明;提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果;基本流程及相关注意事项。

  《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时,开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的,开发商应与购房人签署《交付合验单》;查验房屋发现问题的,开发商应请购房人填写《返修单》,组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。

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