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何种情况下开发商可免责

时间:2014-02-13 14:50:51  来源:  作者:  

案例:王先生购买的某楼盘二期整整延期了六个月才交付。按照此前签订的购房合同规定,逾期交付这么长时间,应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知,表示因为逾期交房,业主们可以免交一年的物管费,至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时,开发商称是因为规划部门延迟验收造成了逾期交房,责任在于规划部门,属于免责范围。 

但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

这个案例牵涉到开发商的免责问题,根据合同第8条第二款规定,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

合同当中约定的是开发商遭遇不可抗力免责的情况,当出现了法律规定的不可抗力,并且开发商及时履行了告知义务,是不需要承担逾期责任的。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的要件为:(1)不能预见,即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断;(2)不能避免,即无论当事人采取什么措施,或即使尽了最大努力,也不能防止或避免事件的发生;(3)不能克服,即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量。不可抗力的范围:不可抗力一般包括以下几种情形:(1)自然灾害,如台风、洪水、冰雹;(2)政府行为,如征收、征用;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。在常先生的案例中,开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。

另外还有两种情况开发商是不承担责任的: 

  情况一,是购房者违约在先,如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款,致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者,这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

情况二,如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际开发商已具备合同约定的交房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》,这种原因致使购房者延期收房,开发商也不承担逾期交房的违约责任。

强行交房

有些开发商为了及时交付房屋、逃避迟延交房的违约责任,在还没有取得《建筑工程竣工备案表》的情况下就强行交付。为此,他们往往是不出示或拒绝出示《建筑工程竣工备案表》,或以伪造的《建筑工程竣工备案表》欺骗购房人。 

 购房人的对策: 

1、业主办理入住手续时应坚持要求开发商出示《建筑工程竣工备案表》原件对于那些没有取得《建筑工程竣工备案表》、不具备交付条件就强行交付的“霸王交付”行为,不但业主应该坚决拒绝收房,还可以通过交涉、提起诉讼等方式要求开发商承担迟延交房的违约赔偿责任。2、对于故意伪造《建筑工程竣工备案表》的,已经构成犯罪,我们应该向公安部门举报,要求追究开发商伪造国家公文罪的刑事责任。

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