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开发商逾期交房赔偿问题

时间:2014-02-13 14:20:23  来源:  作者:  

 案例:张先生买了某房地产公司开发的商品房,房子是在2008年12月交付的,张先生于09年1月去办交房手续,付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼),还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修,修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出,但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房,但开发商方面否认这是延期交房,只承认有责任。 

 在张先生的案例中,很明显,商品房没有经过工程质量主体验收,属于上面提到的第一种情况。但是,由于张先生已办理了交房手续,不能认定开发商延期交房。不过张先生可以要求开发商维修,或者自己找人修,从收房后到维修完毕的损失由开发商承担。

 事实上,如果购房者遇到如上提到的三种常见逾期交房违约情况,购房人均可拒绝收房,直至达到法定和约定交付条件为止。对于逾期造成的损失,可以根据合同第九条规定: (1)逾期不超过_____日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金,合同继续履行; 

(2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。

 如果合同当中没有约定违约金怎么办,我们购房人也不用怕,可以根据商品房买卖合同司法解释第十七条规定:按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

需要强调的是,适用上述条款的前提是合同有效,如果购房时或起诉前开发商没有取得预售许可证或销售许可证的,商品房买卖合同无效,合同无效时,合同中约定的违约责任也就不能应用,对因合同无效的损失,应按过错承担相应责任。我个人认为业主可以主张银行同期货款利息。此处应是        ,故不能要求按过去与现在的差价要求赔偿损失,缔约过失责任只赔实际减少的损失而不赔预期可得利益损失。但如果能够证明开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明这种欺诈行为时,如解除合同则可要求双倍赔偿。

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