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什么情况下,开发商可以交房 (交房条件)

时间:2014-02-13 14:08:25  来源:  作者:  

 1、法律法规规定:按照此前有关规定,房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用;未经综合验收或验收不合格的,不能交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《城市房地产开发经营管理条例》第十八条将综合验收标准细分为五项:(一)对涉及公共安全的内容,必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收;(二)符合城市设计规划条件;(三)配套的基础设施和公共设施的落实情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理与落实情况。

  2004年下半年,《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收,之后,山西省建设行政主管部门发出了《山西省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理暂行规定》,规定了房地产开发项目必须满足其中的十款条件且备案完毕后方能交付。这十款备案条件包括:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行自检,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并向建设单位提出工程竣工报告。该报告应当经项目经理和施工单位负责人审核、签字、盖章。(三)对委托监理的工程,监理单位对工程全过程监理情况进行质量评价,提出工程质量评价报告。该报告应当由监理工程师和监理单位有关负责人审核、签字、盖章。未委托监理的工程,由建设单位履行上述职责。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及设计变更进行检查,并提出质量检查报告。该报告应当由该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核、签字、盖章。 (五)有完整的工程项目档案资料,包括监理资料、施工质量保证资料、管理资料和评定资料,并符合本省城建档案业务技术的标准。(六)有市政基础设施工程的质量检测和功能性试验资料。(七)有施工单位签署的工程质量保修书。 (八)有规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。 (九)建设行政主管部门责令整改的问题全部整改后,有经建设或监理单位等认可的整改结果资料。(十)建设单位已按合同支付工程款。第九条建设单位应当自工程竣工验收合格后15日内,持有关资料向县级以上地方人民政府建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构(以下简称备案机关)备案。

2、合同约定

合同第八条约定:出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_____种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.______________________________________。

分析:

第一项指的是建设单位也就是开发商自行组织勘察、设计、监理、施工四家单位进行的验收,这种约定符合《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的规定,是有效的,但是根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,商品房除了通过工程质量验收外,还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格方可交付,所以,如果开发商和买房人约定第一项交付条件,开放商的责任明显减小,由于还没有通过除质量以外的其他验收,很可能给将来的正常居住使用带来不利的影响。

第二、第三项不可用。因为其要求更为严格且已经失去了操作可能。综合验收和分期验收是根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定,上面已经讲过,国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收,使这两项成为了空中楼阁,不具操作性。

第四项,内容不明确且很少有人用。

第五项是空白项,开发商可以和买房人自行协商,律师建议此空白项最好能填写“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”

《建设工程竣工验收备案表》,该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外,还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容,这是对购房人权利最大的保护,但是由于现在对工程竣工验收采取备案制度,这需要由建设单位分别组织多个部门的验收工作,使得验收工作更加费时费力,由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门,特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工,开发商无法自主把握,加大了开发商逾期交房的风险,购房人和开发商约定此条款的难度较大,这就需要购房人尽力争取。

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