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广东保障住房迎来新发展模式

时间:2014-01-14 02:35:51  来源:  作者:  

“现在住房保障的方式,既有社会保障,又有货币补贴,社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障,以及廉租房、公租房等使用保障,很多地方提出不仅是产权类保障房可以买卖,使用保障类保障房住了几年以后也可以买产权,我认为弊很多。”在杨超看来,一如此前频频见诸于报端的住经适房开宝马的现象,核心问题便是产权的存在导致对利益的追逐。

  全国政协委员、住建部专家委员会住房组成员张泓铭也透露,在此前的调研中发现,由于建设量猛增、土地资源稀缺、融资渠道较窄,很多地方分配保障房指标的标准竟然是哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任,最终分配也是由这个部门、这个企业来享有。

  值得一提的是,在去年审计署的一份审计报告中指出,在已审计的8个省区16个城市政府投资保障性住房中,出租的2.97万套廉租房中,有4407套被违规出售或另做他用,4247套分给了不符合条件的家庭,还有4428套是长期空置。这意味着44%的保障房是不合理分配的。

  “这就有大问题,就是我们的住房应该保障某一个市中低收入者的困难家庭,而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门。”在张泓铭和杨超看来,如果产权加实物保障的模式改为使用权加货币补贴的模式,没有了产权的诱惑,出现问题的几率将大大降低。

  融资

  建立中国住房保障银行 定向吸储放贷

  “要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道,就是中国住房保障银行,这个银行可以吸储,可以吸纳存款。然后低成本放贷,保持它的低成本和微利经营。这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。”

  除了建设类型,保障房的资金来源也是委员和百姓关注的焦点。

  根据刚刚发布的预算报告显示,2012年,中央住房保障支出安排为2117.55亿元,同比增长23.1%;而此前住建部公布的2012年全国保障房新开工任务显示,今年的新开工量为700万套,比去年的1000万套任务量整整少了300万套。

  中央财政投资增长的同时,新开工量却在下降,看似资金状况要比去年好很多,但实则不然。

  按照住建部的口径,去年开工的1000万套保障房中,至少有2/3未能实现竣工,转而到今年继续建设,加之此前遗留的部分项目收尾工程,整体在建规模将达到约1800万套。如果按照去年的资金需求标准,单纯新开工一项的资金压力约为1万亿元左右,加上在建项目后续资金,总体保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿-2万亿元之间。

  如此大规模的资金从何而来?“现在住房保障中的资金来源,政府有一点、市场有一点、社会有一点,但没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。”张泓铭表示,目前的保障房分两种形式,一种是可以出售的廉价住房,称之为经济适用房,对资金的需求仅为短期周转,在融资方面需搞清楚利息;住房保障另外一种形式是租赁的保障房,廉租房、公租房,因为不是出售的,资金无法马上回收,投资几十年以后才可以回收,甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的,然后它要不断追加投入,管理、保养、维修、人工,所以国家的负担很重。

  “所以这类房屋应该是融资的难题,一是大量资金的沉淀,二是资金如果向市场融资的话成本很高。”张泓铭建议在动员社会资本的同时,应组织建立一个中国住房保障主力融资渠道,即中国住房保障银行,该银行可以吸储,国家给予一定的税收优惠,使其可以低成本放贷,这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。

  全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵则认为,保障性住房的建设不能完全依赖政府投资,应当在充分测量合理投资回报的基础上更多地引入社会资本参与建设。

  杨超同时建议,适当降低保险资金投资股权和不动产的门槛,支持保险资金参与保障房建设。“去年保险业投资收益率只有3.6%,仅高于银行一年定期存款利率0.1个百分点,且投资收益高度依赖资本市场,这一现状与保险资金投资渠道偏窄不无关系。”在杨超看来,以目前6万亿元的保险总资产规模来算,理论上将有6000亿元可用于不动产投资,而保险资金长期性的特点,与保障房建设资金规模大、周期长的要求相符,保障房建设可作为风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种。建议保监会会同住建部、国土资源部,尽快出台保险资金参与保障房投资及管理的具体实施细则,促进保险资金参与保障房建设的实质性运作。

  管理

  立法、设国家基本住房保障总局

  “各个政府部门要明确建立有权威、有地位的政府管理机构,建议国家建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局,各省市建设本地本省的居民基本住房保障局,专门负责管理这个事。”

  从去年开始,保障性住房的建设进入超历史时期,随之而来的是百姓对于建设、使用、管理保障房的关注,尽管每个类型的保障房都有自己的条例,但所有现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定,存在随意性和不稳定性,且事出多头,无法确保建设、使用、管理的万无一失。

  在杨超看来,以当前存在的违规配租配售现象为例,正是由于缺乏法律层面的处罚措施,才使得违法成本过于低廉,有恃无恐。“政府加快保障房的立法,这是从根本上解决问题、从源头上解决问题,不要等到大批的保障房建成以后,出现问题以后,我们再回过头立法,那就晚了,因为涉及到很多人。”杨超建议,立法应该从根本上解决问题,就是有章可循、有法可依,使保障房的建设在阳光下运作,做到公开、透明、公正。“最重要的是不可以政出多门,不可以八仙过海,要有一定的严肃性,因为这是制度性的东西,就必须有制度来保障,真正把推动保障房建设进入到法律的轨道,确保保障房建设顺利推进,使老百姓真正满意,得到实惠。”

  除了立法以外,刘克崮同时建议,为了避免执行层面再度出现多头管理的问题,应建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局,各省市设立本地本省的居民基本住房保障局专门负责管理保障房,统筹保障房建设、分配、管理等问题。

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