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新房市场将优先于二手房市场率先回涨

时间:2014-01-14 02:35:18  来源:  作者:  

2013年3月1日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号,经国务院同意,就房地产市场相关问题提出五条意见,以下简称“新国五条”。

  细则要求包括,对出售自有住房应征收的个税,能核实房屋原值的,应严格按转让所得的20%计征。房价上涨过快的城市,央行当地分支机构可根据住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第(小区网 论坛)二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  胡景晖就此解读如下:

  1、“限价”、“限购”标准更加严格。屏蔽了例如北京市2011年包含保障房的做法,交易价格标准统一成不含保障房的商品住房;“限购”区域覆盖全市行政区范围,限购包含所有新建商品住房与二手住房,近30个城市的限购政策将由此而发生改变。

  2、个税征税方法成为本政策的最大亮点。二手房交易的个税征收,由交易总额的1%,调整为按差额的20%征收,对于部分房价上涨过快的城市或地区,对于首付30%的客户而言,相当于首付款成数升至45%,极大提高了首次置业人群的购房成本。

  3、“限贷”政策将会继续加码。少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,这将不利于改善类需求的顺利释放。

  总之,胡景晖认为,该政策仅在原则上界定了调控的方向,具体落实还有待各部委及地方政府细则。

  短期而言,二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前,对房价上涨较快的一二线城市,住房买卖之间价格差距较大,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房业主与购房人的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期,而房价上涨过快的区域将尤其明显。

  而随着各城市细则的陆续执行之后,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。

  中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行,新房市场由于转让环节税收较少的优势将得与体现,部分购房者将再次回归至新房市场,带动新房市场交易量涨。

  当然,胡景晖分析认为,还有部分住房不受个税政策的影响,按照财政部家税务总局 建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税

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